Ссылки| Статьи | Карта сайта
   ГЛАВНАЯ    О НАС    Заказчики    Сотрудники    Новости    Документы    Статьи    Отзывы    Контакты

Симонова Людмила Николаевна,
Заместитель Председателя Совета Украинского Общества оценщиков,
Заслуженный эксперт-оценщик УТО;
член Американского Общества оценщиков.

Особенности оценки залогового имущества

1. Структура доклада

Задачи оценки  имущества в зависимости от цели оценки и вида имущества, передаваемого в залог.

Требования законодательства к оценке залогового имущества. Стандарты оценки.

Основные подходы к оценке залогового имущества.

Проблемы доверия к оценке, опыт рецензирования отчетов по оценке банковской недвижимости Экспертным Советом Украинского общества оценщиков.         

 

2. Задачи оценки  имущества в зависимости от цели оценки и вида имущества, передаваемого в залог.

Задача оценки имущества, передаваемого под залог, становится все более актуальной на нынешнем этапе развития рыночных отношений в Украине, особенно  в условиях развития рынка ипотечного кредитования. Оценка при этом становится важной частью процесса управления рисками, связанными с кредитованием под залог недвижимости и нуждается в особой степени доверия при продаже ипотечных бумаг, обеспеченных этим залогом. Добыться доверия со стороны потенциальных покупателей ипотечных бумаг возможно только одним способом: путем демонстрации соответствия подходов оценки имущества требованиям, сложившимся в мировой практике.

Следует отметить, что в Украине все еще существует заблуждение среди Заказчиков работ по оценке о том, что стоимости есть величина обьективная, существующая независимо от обстоятельств ее использования. На самом деле стоимость весьма существенно отличается в зависимости от результатов использования оценки или, проще говоря, в зависимости от того, какая сделка с оцениваемым имуществом предстоит.

Первая оценка  залогового имущества осуществляется на этапе принятия решения о кредитовании. На этом этапе определяется рыночная стоимость имущества, что соответствует как международной практике, так и стандартам оценки в Украине.

В случае выдачи долгосрочного кредита стоимость залога может пересматриваться каждый год по мере его погашения, что является целесообразным как с точки зрения изменения рыночных цен на имущество, так и в связи с погашением части долговых обязательств при выдаче само амортизирующихся кредитов. Кроме того, в случае, если кредитные средства инвестируются в залоговое имущество, его (имущества) стоимость в результате инвестиций повышается, что также необходимо учесть как с точки зрения интересов заемщика, так и с точки зрения показателей ликвидности самого банка.

Принципиальное отличие носит оценка залогового имущества в случае не возврата кредитных средств и необходимости обращения принудительного взыскания на имущество. В этом случае определяется, как правило, ликвидационная стоимость, т.е. стоимость, которую можно получить в случае короткого срока экспозиции имущества на рынке либо в случае, если продавец вынужден продавать заложенное имущество. Такие условия соответствуют условиям реализации заложенного имущества исполнительными службами

Таким образом, при постановке задач оценки необходимо правильно определять вид стоимости, который будет определяться в результате оценки.

В некоторых случаях, особенно при долгосрочном кредитовании, задачей оценки может быть прогнозирование изменения стоимости имущества с целью определения пиковых (или критических) точек погашения задолженности. Такая задача является особенно актуальной при передаче в залог оборудования, стоимость которого уменьшается достаточно существенно в процессе эксплуатации. Важно чтобы в такой ситуации величина долга уменьшалось быстрее, чем стоимость имущества.  

К особым задачам оценки следует отнести оценку активов целостного имущественного комплекса, которая по своему уровню является одной из самых сложных, поскольку требует от оценщика проведения большого количества рыночных исследований в условиях скудости рыночной информации.

 

2. Требования законодательства к оценке залогового имущества. Стандарты оценки.

Сегодня законодательная база в Украине по вопросам оценки находится на довольно высоком уровне. Оценка имущества регулируется «Законом об  оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности», а Кабинетом Министров Украины уже утверждены 2 стандарта по оценке: Стандарт № 1 «Общие основы оценки» и Стандарт № 2 «Оценка недвижимого имущества».
Основным требованием Закона об оценке является требование проводить оценку любого (не только залогового) имущества путем привлечения профессиональных оценщиков, имеющих соответствующую квалификацию. Требование об обязательности оценки при залоге сегодня в законодательстве отсутствует, за исключением оценки государственного имущества. Вместе с тем, если оценка выполняется, то она должна выполняться профессионально с соблюдением требований к оценочным процедурам и отчету по оценке.
 
Поскольку основным видом стоимости, который определяется при залоге имущества является рыночная стоимость, то остановимся на ее определении.

В соответствии со Стандартом № 1, «Рыночная стоимость – это стоимость, за которую возможно отчуждение объекта оценки на рынке подобного имущества на дату оценки по договору, заключенному между покупателем и продавцом, после проведения соответствующего маркетинга при условии, что каждая из сторон действовала со знанием дела, рассудительно и без принуждения»

Из данного определения очевидно, что если нет возможности провести нормальную по срокам экспозицию объекта на рынке, т.е. невозможен адекватный  маркетинг имущества, то условия реализации имущества не будут соответствовать понятию «рыночная стоимость», что и происходит зачастую при не возврате кредита и, как следствие,  реализации залогового имущества.

       Более того, рыночная стоимость  характерна для  некоторой идеальной ситуации открытого конкурентного, прозрачного рынка, аналогично тому, что понятие идеального рынка характерно бесконечным количеством покупателей и продавцов, имеющих неограниченный доступ для осуществления сделок. В условиях переходных экономик, особенно на слабых рынках участники рынка сталкиваются с так называемыми нерыночными видами стоимости, которые характеризуются тем, что в сделке с имуществом нарушаются те или иные условия рыночной стоимости. Ярким примером служит ликвидационная стоимость, с которой операторы рынка сталкиваются постоянно: это стоимость в условиях вынужденной продажи при коротком сроке реализации имущества.

Основные подходы к оценке залогового имущества.

Очевидно, что самым широко распространенным предметом залога сегодня являются объекты недвижимости и потому представляется целесообразным остановиться на особенностях оценки именно этого вида залогового имущества.
       
При оценке коммерческой недвижимости в нынешней практике оценки в Украине наиболее применимыми есть 2 из 3-х общеизвестных подходов оценки: сравнительный подход   и подход капитализации дохода. Затратный подход  абсолютно не применим для оценки недвижимости, так как на даннвй момент в Украине не существует рынка земли и следовательно, невозможно с достаточной степенью достоверности определить стоимость этой составляющей недвижимости.
          Напомню, что сравнительный подход состоит в подборе аналогов и их корректировке с целью приведения стоимости аналога к стоимости оцениваемого объекта. Важным в этом случае является именно выбор аналога, который определяется не физическими характеристиками объекта, а мотивировкой инвестора: аналогом может быть признан только тот объект, который инвестрован при тех же условиях, что и оцениваемый с учетом того, что эти условия должны соотвествовать принципу лучшего и наиболее эффективного использования.
        Подход по капитализации дохода состоит в расчете чистой прибыли от сдачи объекта в аренду и делении годовой чистой прибыли на ставку капитализации, которая характеризует отдачу на капитал в течении прогнозного периода и возврат капитала в конце пронозного периода.  
         Какие проблемы возникают при реализации этих  подходов сегодня?             
         Первая проблема сравнительного подхода – это проблема выбора аналога. Для решения этой проблемы, прежде всего необхрдимо учитывать принципом наиболее эффективного использования, который гласит, что стоимость недвижимости определяется тем из возможных использований, которое приводит к наибольшему значению стоимости и при этом это использование должно быть юридически законным, физически осуществимым и экономически целесообразным. Другими словами, в случае оценки квартиры оценщик пытается определить может ли данная квартира быть объектом коммерческого использования или может быть приобретена только для личного проживания. Определившись с возможными видами использования, необходимо аналоги выбирать также по видам использования, т.е. те, которые интересовали бы инвесторов с той же целью.
      Одной из наиболее насущных проблем есть проблема получения достоверной информации и ее подтверждение. Некоторые риэлторские фирмы  уверяют заказчика пользоваться их услугами только потому, что у них якобы есть колоссальная база по реально   заключенным сделкам. Мягко говоря, это просто невозможно из-за разнообразия объектов, ограничеснности оборота одной фирмы, случайности единичных транзакций, проводимых в рамках одной фирмы.  Не советую также пользоваться информацией первичного рынка новых квартир из-за его непрозрачности и весьма “интересных” особенностях ценообразования на этом рынке. Гораздо более репрезентативно выглядит информация о ценах предложения, публикуемая в периодических изданиях. Если к этой информации относиться достататочно внимательно и осторожно, то ее вполне можно использовать в качестве информации об аналогах. В качестве приема, используемого сотрудниками нашей фирмы, могу привести прием пообъектного исследования цен предложений, когда на предлагаемые к продаже объекты осуществляется выезд с целью его детального исследования впоть до проведения переговоров с продавцом о цене. И хотя такой подход является весьма трудоемким, он позволяет наиболее точно приблизиться к рыночному значению стоимости, так как позволяет не только учитывать очень точные и конкретные параметры аналога, но также и время экспозиции аналога на рынке и перспективы его продажи при снижении цены на 10...15%.
       Следующей проблемой есть проблема необходимого количества аналогов. Понимая, что чем больше, тем лучше, нужно все же иметь в виду, что цена конкретной сделки может отличаться от рыночной стоимости и причины такого отличия не всегда очевидны. Безусловно, нельзя использовать данные о сделках, осуществляемых в условиях вынужденной продажи, так как в этом случае стоимость оказывается не рыночной, а ликвидационной. А поскольку все же трудно знать все движущие мотивы конкретной сделки, то использование информации по предлагаемым к продаже объектам становится тем более предпочтительной. Тем более, что эту информацию легко верифицировать анализом прайс-листов и подбором нескольких аналогов.
      Весьма непростым есть и вопрос корректировок. Ни для кого не сектрет, что даже по такому самому простому  параметру как площадь недвижимости, необходимо учитывать не просто линейную зависимость, а, например, тот факт, что спрос на различные типы квартир различается в одном районе. Т.е. стоимость квадратного метра в квартирах с 2-мя комнатами отличается от квартир с одной жилой комнатой. Далее необходимо корректировать на тип здания, в котором находится квартира (панельное или кирпичное), на тип перекрытий и даже (особенно в последнее время) – на наличие консьержки в подъезде дома. Как проводить эти корректировки? Классически, нужно оценить насколько при прочих равных параметрах оцениваемый параметр влияет на стоимость. Практически это бывает сложно осуществить из-за нехватки данных и потому здесь оценщики опираются, как правило, на свой опыт. Т.е. оценка в Украине все еще остается  исскуством, основанном как на правильных методологических подходах, качественных исходных данных, анализе рыночных данных, так  и на опыте оценщика.
      В процессе проведения корректировок стоимость аналога приводится к стоимости оцениваемого объекта. В результате получают несколько вариантов возможных стоимостей. Следующим шагом есть согласование этих результатов. Оно проводится на основе качественной оценки использованных рыночных данных: предпочтение отдается результатам с более достоверными данными. Тут используются как подходы по усреднению результатов, так и рейтинговому взвешиванию, отбрасыванию крайних значений и т.д.
       Для недвижимости, которую потенциально можно сдать в аренду, возможно проведение оценки подходом по доходности путем капитализации потенциального дохода от сдачи такой недвижимости в аренду. Основными этапами этого метода есть: анализ рычноных значений арендной платы, выбор и обоснование ставки капитализации или ставки дисконта, прогнозирование реверсии.
      При анализе арендных ставок можно использовать как данные по предложениям, так и фактические данные, которые тоже не являются очень доступными, но все же можно такие данные получить. Следует помнить, что существующие данные по аренде государственного и коммунального имущества не могут относиться к данным, отвечающим требованиям рыночной стоимости и практичски не должны использоваться, хотя могут  быть исключения и из этого правила.
    Анализ арендных ставок должен проводиться для помещений, которые могут быть признаны аналогами, т.е. для тех, к которым инвестор имеет интерес по тем же причинам, что и оцениваемое помещение с учетом его лучшего и наиболее эффективного использования. Т.е. если потенциальный инвестор использует помещение под офис, а наиболее эффективным будет  его использование под магазин, то расчет надо вести именно для анлогов торговых площадей, а не офисных. При этом, нужно учитывать затраты на переоборудование помещений под другую функцию.
 Различия как в сторону преимуществ, так и недостатков должны оцениваться как корректировки. Т.е. при определении величины арендной платы необходимо применять в полной мере метод аналогов со всеми корректоровками и согласованиями. При этом, корректировки, если они правильно выполнены, должны в результате, сближать значения стоимости, а не увеличивать (или уменьшать) все аналоги на одну и ту же величину.
 Самый непростой вопрос при оценке методом капитализации – это выбор ставки капитализации или ставки дисконта. Испльзуемый многими оценщиками метод кумулятивного построения не выдерживает никакой критики. Более предпочтительным является анализ и сопоставление этих ставок исходя из данных ранка по аналогам проданных и арендуемых объектов, а также получение информации о том, на какие ставки соглашаются другие инвесторы при принятии решения об инвестировании. Сочетание опыта и соотвествующей информации весьма необходимы про определении ставки капитализации.

Ниже приведен пример расчета ставок капитализации для офисной недвижимости, расположенной в центральных районах населенных пунктов. Расчет выполнен на основе обобщения информации о цене предложения за квадратный метр и ценах на аренду.

Населенный пункт

Величина годового дохода, $/кв.м

Среднее значение стоимости, $/кв.м

Ставка капитализации

 

 

 

 

Киев

288

1 800

0,16

Луцк, Днепропетровск,  Николаев, Борисполь, Бровары

119

700

0,17

Донецк, Запорожье и др.

108

600

0,18

Харьков, Полтава, Чернигов, Керчь, Миргород и др.

105

550

0,19

Симферополь, Львов, Одесса, Черкассы, Ужгород и др.

100

500

0,2

Массандра, Феодосия и др.

95

450

0,21

Трускавец, Тернополь, Ровно, Херсон, Бердянск, Бахчисарай, Джанкой, Кривой Рог и др.

88

400

0,22

Золочев, Апостолово,  Славянск, Сколе, Першотравенск, Стрий, Владимир-Волынский, Шахтерск, Броды, Ковель, Красный Лиман, Желтые Воды, Кировск, Белозерск, Никополь и др.

35-20

150-75

0,23-0,26

 

   Безусловно, метод прямой капитализации является более простым, но он предполагает получение равного дохода от недвижимости в течении длительного периода, что весьма редко происходит. Также прямая капитализация  не позволяет учесть инвестирование в случае, если объект используется не наиболее эффективным способом.
     Метод дисконтирования решает эти проблемы, хотя обоснование стаки дисконта есть более слжная процедура, так же как и расчет реверсии, т.е. стоимости объекта в постпрогнозный период.
     Хочется отметить, что одним из очень интересных является вопрос по оценке земельного участка как незастроенного как альтернатива стоимости земельных улучшений. Особенно этот вопрос все еще является непростым из-за отсутсвия рынка земли и  искусственного сдерживания развития этого рынка. Тем не менее, такая задача существует и она решается теми методами оценки, которые известны мировой оценочной науке. Одним из методов оценки, применимым на ныненшем этапе в Украине, есть метод остатка для земли, который состоит в комбинировании метода аналогов или метода доходности с методом затрат. Т.е. вначале оценивается весь объект недвижимости в целом исходя из метода аналогов или доходности, а затем из полученного значения вычитают остаточную стоимость возмещения улучшений,  а разницу приписывают стоимости земли. К затратам относят реальные платежи за землю в виде арендной или любой другой платы. При оценке земельного участка как незастроенного оценивают его наиболее эффективное использование путем анализа стоимости при различных видах использования этого участка с учетом ограничений на физическую осуществимость, юридическую законность, зонирование территорий и т.д.  
       Несмотря не потенциальную возможность приватизации городских земель, количество транзакций такого рода сегодня, например, в Киеве весьма мало. Более того, большая часть инвесторов, приватизировавших земельные участки в Киеве, выполнило это под далением Киевской администрации, без особого желания приватизации этих земель. Это связано с тем, что земельные отношения н нынешнем этапе весьма своеобразны, а выполняя оценки земли мы убеждаемся в нецелесообразности ее приватизации: аренда для инвесторов оказывается намного выгоднее приватизации, так как арендные ставки для земли сегодня в Киеве иногда ниже размера земельного налога, обязательства по которому возникают после приватизации.

      
4. Проблемы доверия к оценке, опыт рецензирования отчетов по оценке банковской недвижимости Экспертным Советом Украинского общества оценщиков.        

    Как уже отмечалось, проблемы доверия к оценке имеют принципиальное значение на нынешнем этапе. В качестве примера можно привести результаты рецензирования отчетов по оценке банковской недвижимости, проведенной в этом году Центральным Экспертным Советом Украинского общества оценщиков.
Рецензированию подлежало около 600 отчетов, некоторые из которых содержали оценку большого количества объектов.
В соответствии с законодательством, рецензируемые отчеты могут быть отнесены к таким категориям:
- 1) отчеты, которые соответствуют требованиям;
- 2)отчеты, которые имеют замечания, не оказавшие существенного влияния на результат;
- 3) отчеты, которые имеют нарушения в подходах, методах или оценочных процедурах и могут быть использованы с целью, указанной в отчете, после исправления замечаний;
- 4) отчеты, которые не соответствуют требованиям и  не могут использоваться для принятия юридически значимых решений.  
С горечью пришлось констатировать тот факт, что   отчетов 1-ой и 2-ой категорий оказалось не более 17% от всех рецензируемых (предварительный итог, так как процесс рецензирования все еще не завершен).
Мы провели заседание «Клуба «Банкир», на котором обсуждали возникшие проблемы. Основной претензией банкиров была мысль о том, что если оценщик имеет сертификат, выданный Фондом госимущества Украины, то у банкиров нет оснований не доверять такому оценщику.
Безусловно, господа банкиры лукавили, так как у них есть опыт оценки под залог различных объектов и они прекрасно понимают, что есть разный уровень выполнения работ по оценке и исполнители различной квалификации. Некоторые банки сегодня сами являются субъектами оценочной деятельности и потому знакомы с проблемами оценки не понаслышке. Безусловно, расчет был на бесконтрольность выполнения работ по оценке имущества банков т только постановление Национального банка Украины, обязавшее проводить рецензирование всех отчетов по оценке основных средств банков, появившееся в этом году, заставило подойти к проблеме оценки более серьезно.
Что же  можно порекомендовать тем пользователям оценочных услуг, которые хотят иметь работы высокого качества, особенно в условиях продажи ипотечных бумаг, обеспеченных залогом?
               Первое – это создание системы внутри банковского контроля приема работ по оценке. Возглавлять службу контроля должен грамотный опытный оценщик. Если же объем работ по оценке невелик, то всегда можно прибегнуть к рецензированию Экспертным Советом Украинского общества оценщиков. В соответствии с положением о Совете, в Совет входит 11 человек, а каждую рецензию должен подписать каждый член Совета. Здесь мы выходим на 2-ую рекомендацию: даже если в банке работает опытный оценщик, принимающий работы по оценке, выполненные независимыми фирмами, целесообразно периодически выборочно проводить рецензирование в Экспертном Совете УТО.
          И третье. Выбирать оценщика целесообразно не того, кто предлагает самые дешевые услуги, а того, кто предлагает самые качественные!

 Сегодня в УТО существует квалификационная градация оценщиков. Начинающие оценщики имеют звание эксперт-оценщик УТО. Те, кто имеет опыт работы не менее 5-и лет, а также выполняет работы на высоком профессиональном уровне, имеют звание ведущий эксперт-оценщик. Те, кто кроме того имеет публикации, участвует в разработке нормативных документов, вносит вклад в развитие оценочной науки, имеет звание заслуженный эксперт-оценщик. Выполнение работ оценщиками с более высокими квалификационными званиями обеспечит заказчику работ по оценке качественное ее выполнение.
 

 

news

Контакты:

Адрес:
Ул. Саперно-слободская 22.
Киев. Украина 03039
Телефон/факс:
+38 044 583 0687
Мобильный:
2011 © Перепечатка, воспроизведение в любой форме, в том числе и в переводе, в любых СМИ, в том числе в Интернете возможна только с письменного разрешения.
Tel: +38 044 583 0687 (multi-channel);   mobile : +38 095 083 7504 +38 067 942 31 69