Ссылки| Статьи | Карта сайта
   ГЛАВНАЯ    О НАС    Заказчики    Сотрудники    Новости    Документы    Статьи    Отзывы    Контакты

Симонова Людмила Николаевна,
Президент фирмы Промышленная недвижимость,
Предсдатель комитета по Стандартам и Методологии Украинского общества оценщиков
Ведущий аккредитованый член Американского Общества Оценщиков

Особенности оценки
недвижмости коммерческого назначения и ее применение при решении вопроса об инвестировании недвижимости. 

        Задача оценки коммерческой недвижимости приобретает все более важное значение при принятии решения об инвестировании недвижимости в Украине.   Здесь мы сталкиваемся с вопросом о том, какой вид стоимости определяется при проведении оценки и какой вид стоимости необходим заказчику. Следует отметить, что в Украине все еще существует заблуждение среди Заказчиков работ по оценке о том, что стоимости есть величина обьективная, существующая независимо от обстоятельств ее использования. На самом деле стоимость весьма существенно отличается в зависмости от результатов использования оценки или проще говоря в зависимости от того, какая сделка с оцениваемым имуществом предстоит.
       Рыночная стоимость  характерна для  некоторой идеальной ситуации открытого конкурентного, прозрачного рынка, так же, как и понятие идеального рынка, характерного бесконечным количеством покупателей и продавцов, имеющих неограниченный доступ для осуществления сделок. В условиях переходных экономик, особенно на слабых рынках участники рынка сталкиваются с так называемыми нерыночными видами стоимости, которые характеризуются тем, что в сделке с имуществом нарушаются те или иные условия рыночной стоимости. Ярким примером служит ликвидационная стоимость, с которой операторы рынка сталкиваются постоянно: это стоимость в условиях вынужденной продажи при коротком сроке реализации имущества.
        К нерыночным видам стоимости относятся: стоимость в использовании, потребительская стоимость, остаточная стоимость возмещения, инвестиционная стоимость, специальная и другие виды. Определние как рыночной стоимости, так и нерыночных видов стоимости приведено в Национальном Стандарте № 1 “Общие основы оценки”, проект которого в настоящее время находится на рассмотрении в Кабинете Министров и ожидается к утверждению в самое ближайшее время. Данный Стандарт разработан во исполнение Закона “Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине”, вступившим в действие 7 сентября 2001-го года.
       Из перечисленных нерыночных видов стоимости инвесторов недвижмости может интересовать 3 вида: рыночная, ликвидационная и инвестиционная. Рыночная стоимость должна использоваться при заключении договора залога недвижимости, а ликвидационная стоимость используется при реализации недвижимости судебными исполнителями.  Т.е. всем известно, что размер выдаваемого кредита всегда меньше рыночной стоимости, связанной с тем, что при вынужденной продаже стоимость реализации всегда ниже рыночной.
       Инвестиционная стоимость должна быть определена в тех случаях, когда рассматривается недвижимость, имеющая отягощения в виде инвестиционных обязательств или особых обязательств, взятых в процессе заключения соотвествующих договоров с местной властью. Эти обязательства уменьшают стоимость недвижмости в том случае, если их несет собственник. Особенно такие обязателсьва уменьшают стоимость недвижимости в случае неопределенности  и возможности произвольного изменения этих обязательств в будущем.
        При оценке инвестируемой недвижимости необходимо решить 2 задачи: 1) определить стоимость при текущем использовании, так как именно эта стоимость должна учитываться при заключении договора залога; 2) определить стоимость после проведения ремонтных мероприятий (после внесения инвестиций) для того, чтобы оценить является ли целесообразным выбранный вид инвестирования и размер инвестиций. Моежт оказаться (и этого очень часто не учитывают инвесторы), что после проведения ремонтных работ стоимость недвижимости ниже, чем  стоимость без ремонта плюс стоимость ремонтных работ плюс стоимость инвестиционного капитала, что свидетельствует о нецелесообразности инвестирования или о нецелесообразной стратегии инвестирования. Кроме того, важно не только оценить стоимость недвижмости на дату принятия решения, но и степень ликвидности того или иного объекта, что можно считать, с точки зрения оценки, сопутствующей услугой и отнести к разряду консультационных работ, которые оценщики могут выполнить при наличии соотвествующим образом поставленной задачи.

        При оценке коммерческой недвижимости в нынешней практике оценки в Украине наиболее применимыми есть 2 из 3-х общеизвестных методов оценки: метод аналогов продаж и метод капитализации дохода. Метод затрат абсолютно неприменим для оценки недвижимости, так как на даннвй момент в Украине не существует рынка земли и следовательно, невозможно с достаточной степенью достоверности определить стоимость этой составляющей недвижимости.
          Наиболее важным при применении метода аналогов является именно выбор аналога, который определяется не физическими характеристиками объекта, а мотивировкой инвестора: аналогом может быть признан только тот объект, который инвестрован на тех же условиях, что и оцениваемый с учетом того, что эти условия должны соотвествовать принципу лучшего и наиболее эффективного использования.
          На нынешнем этапе развития рыночных отношений в Украине четко прослеживаются региональные особенности инвестирования в коммерческую недвижимость, связанные с различной массой денег, которая давит на рынок недвижимости и определяет цены на эту недвижимость. В этом отношении для всех очевидным есть тот факт, что инвестиции в недвижимость Киева намного превышают инвестиции в другие города Украины. В отличие от регионов, где инвестиции в жилую недвижимость осуществляются с целью покупки ее для проживания, в Киеве жилую недвижимость приобретают также и для коммерческих целей: для сдачи в аренду.
            Следует отметить, что тенденция сдачи в аренду жилого фонда в виде квартир наблюдается во многих городах Европы, особенно в столицах и связана не только с нехваткой соотвествующего уровня гостиничных площадей, но также и с тем, что затраты на содержание гостиничного хозяйства намного выше, чем на содержание квартиры. Особенно ощутимым эта разница становится в период межсезонья, что делает сдачу квартир в аренду весьма привлекательным бизнесом.
            В Киеве наблюдается исскуственное сдерживание властными структурами темпов развития гостиничного бизнеса, что привело к очень большому и развитому рынку аренды частных квартир. Т.е. при оценке жилой недвижимости в Киеве по методу капитализации необходимо учитывать то, что квартиры приобретаются не только для проживания, но и для сдачи в аренду. Но при этом, строительство гостиниц все же ведется, а также идет процесс реконструкции старых гостиничных площадей, что со временем приведет к повышению предложения в сегменте гостиничных площадей и, следовательно, к падению инвестиционной привлекательности бизнеса по сдаче квартир в в аренду. Как скоро это произойдет сказать сложно, но тем не менее при прогнозировании денежных потоков и определении капитализируемого дохода этот фактор необходимо учитывать.
        Несмотря на возможное падение спроса, цены на недвижимость в Киенве все же определяются спросом на недвижимость для коммерческих целей, в результате чего тем, кто покупает квартиры  для личного проживания приходится платить дороже, чем в регионах.
        В большинстве регионов в Украине квартиры приобретаются все еще с единственной целью – для собственного проживания. Рынок аренды квартир  весьма слаб из-за низкой покупательной способности населения в регионах, альтернативой аренде квартир, как правило, являются недорогие гостиницы, построенные в последнее время в региональных центрах и способные практически полностью удовлетворить запросы людей, приезжающих в регионы в командировки. Другой альтернативой есть сдача в аренду квартир малоимущими слоями населения, не имеющими практически никаких доходов и использующих свое собственное жилье, доставшееся им практически бесплатно в результате его приватизации,  для получения любых минимальных доходов.
      Власти в регионах, как правило, способствуют появлению новых и реконструкции старых гостиниц и потому в регионах, по-видимому, жилье никогда не станет объектом коммерческого использования. Исключения, конечно, будут, но объем этого рынка не станет достаточным для возникновения серьезной альтернативы (за исключением курортных городов).  Принимая во внимание это фактор, следует также и учитывать и другой: то, что покупательная способность населения все же растет и инвесторам и строительным фирмам следует проводить более детальные маркетинговые исследования для того, чтобы не пропустить момент, когда в том или ином регионе покупательная способность достигнет уровня, достаточного для строительства нового жилья.
      Таким образом, оценка в Киеве будет всегда отличаться от оценки в регионах, поскольку мотивы инвестирования различны и, следовательно, инвесторы принимают решение об инвестировании при совершенно  различной мотивации, что будет оказывать существенное влияние как на ставку капитализации, учитываемую в такой оценке, так и на выбор аналога.   И если в Киеве применимы оба вышеперечисленных метода оценки, то в регионах все же единственным методом будет оставаться метод аналогов продаж. Остановимся на этом методе и на его применении на нынешнем этапе развития рыночных отношений в Украине несколько подробнее.
         Как уже отмечалось, данный метод состоит в подборе аналогов и  корректировке стоимости аналога с целью приведения ее к стоимости оцениваемого объекта с последующим согласованием результатов. С какими же проблемами сталкиваются сегодня оценщики и потребители оценочных услуг при использовании данного метода?
         Первая проблема – это проблема выбора аналога, о которой уже было сказано. Для решения этой проблемы, прежде всего необхрдимо учитывать принцип наиболее эффективного использования, который гласит, что стоимость недвижимости определяется тем из возможных использований, которое приводит к наибольшему значению стоимости и при этом это использование должно быть юридически законным, физически осуществимым и экономически целесообразным. Другими словами, в случае оценки квартиры оценщик пытается определить может ли данная квартира быть объектом коммерческого использования или может быть приобретена только для личного проживания. Такой анализ бывает зачастую только  качественным анализом и  основывается на исследовании рынка квартир, расположенных в том же регионе и имеющих те же технические характеристики. Определившись с возможными видами использования, необходимо аналоги выбирать также по видам использования, т.е. те, которые интересовали инвесторов с той же целью, что и наиболее эффективное использование оцениваемой квартиры.
      Одной из наиболее насущных проблем есть проблема получения достоверной информации и ее подтверждение. Некоторые риэлторские фирмы  уверяют заказчика пользоваться их услугами только потому, что у них якобы есть колоссальная база по реально   заключенным сделкам. Мягко говоря, это просто невозможно из-за разнообразия объектов, ограничеснности оборота одной фирмы, случайности единичных транзакций, проводимых в рамках одной фирмы.  Не советую также пользоваться информацией первичного рынка новых квартир из-за его непрозрачности и весьма “интересных” особенностях ценеобразования на этом рынке. Гораздо более репрезентативно выглядит информация о ценах предложения, публикуемая в периодических изданиях. Если к этой информации относиться достататочно внимательно и осторожно, то ее вполне можно использовать в качестве информации об аналогах. В качестве приема, используемого сотрудниками нашей фирмы, могу привести прием пообъектного исследования цен предложений, когда на предлагаемые к продаже объекты осуществляется выезд с целью его детального исследования впоть до проведения переговоров с продавцом о цене. И хотя такой подход является весьма трудоемким, он позволяет наиболее точно приблизиться к рыночному значению стоимости, так как позволяет не только учитывать очень точные и конкретные параметры аналога, но также и время экспозиции аналога на рынке и перспективы его продажи при снижении цены на 10...15%.
       Следующей проблемой есть проблема необходимого количества аналогов. Понимая, что чем больше, тем лучше, нужно все же иметь в виду, что цена конкретной сделки может отличаться от рыночной стоимости и причины такого отличия не всегда очевидны. Безусловно, нельзя использовать данные о сделках, осуществляемых в условиях вынужденной продажи, так как в этом случае стоимость оказывается не рыночной, а ликвидационной. А поскольку все же трудно знать все движущие мотивы конкретной сделки, то использование информации по предлагаемым к продаже объектам становится тем более предпочтительной. Тем более, что эту информацию легко верифицировать анализом прайс-листов и подбором нескольких аналогов.
      Весьма непростым есть и вопрос корректировок. Ни для кого не сектрет, что даже по такому самому простому  параметру как площадь недвижимости, необходимо учитывать не просто линейную зависимость, а, например, тот факт, что спрос на различные типы квартир различается в одном районе. Т.е. стоимость квадратного метра в квартирах с 2-мя комнатами отличается от квартир с одной жилой комнатой. Далее необходимо корректировать на тип здания, в котором находится квартира (панельное или кирпичное), на тип перекрытий и даже (особенно в последнее время) – на наличие консьержки в подъезде дома. Как проводить эти корректировки? Классически, нужно использовать стоимость наскольких квартир при прочих равных параметрах  и проанализировать насколько оцениваемый параметр влияет на стоимость. Практически это бывает сложно осуществить из-за нехватки данных и потому здесь оценщики опираются, как правило, на свой опыт. Т.е. оценка в Украине все еще остается больше исскуством, чем абсолютно верифицируемым расчетом, основанном на правильных методологических подходах, качественных исходных данных  и опыте оценщика.
      В процессе проведения корректировок стоимость аналога приводится к стоимости оцениваемого объекта. В результате получают несколько вариантов возможных стоимостей. Следующим шагом есть согласование этих результатов. Оно проводится на основе качественной оценки использованных рыночных данных: предпочтение отдается результатам с более достоверными данными. Тут используются как подходы по усреднению результатов, так и рейтинговому всзвешиванию, отбрасыванию крайних значение и т.д.
       Для недвижимости, которую потенциально можно сдать в аренду, возможно проведение оценки методом доходности путем капитализации потенциального дохода от сдачи такой недвижимости в аренду. Основными этапами этого метода есть: анализ рычноных значений арендной платы, выбор и обоснование ставки капитализации или стаки дисконта, прогнозирование реверсии.
      При анализе арендных ставок можно использовать как данные по предложениям, так и фактические данные, которые тоже не являются очень доступными, но все же можно такие данные получить. Следует помнить, что существующие данные по аренде государственного и коммунального имущества не могут относиться к данным, отвечающим требованиям рыночной стоимости и практичски не должны использоваться, хотя могут  быть исключения и из этого правила.
    Анализ арендных ставок должен проводиться для помещений, которые могут быть признаны аналогами, т.е. для тех, к которым инвестор имеет интерес по тем же причинам, что и оцениваемое помещение с учетом его лучшего и наиболее эффективного использования. Т.е. если потенциальный инвестор использует помещение под офис, а наиболее эффективным будет  его использование под магазин, то расчет надо вести именно для анлогов торговых площадей, а не офисных.
 Различия как в сторону преимуществ, так и недостатков должны оцениваться как корректировки. Т.е. при определении величины арендной платы необходимо применять в полной мере метод аналогов со всеми корректоровками и согласованиями.
 Самый непростой вопрос при оценке методом капитализации – это выбор ставки капитализации или ставки дисконта. Испльзуемый многими оценщиками метод кумулятивного построения не выдерживает никакой критики. Более предпочтительным будет анализ и сопоставление этих ставок исходя из данных ранка по аналогам проданных и арендуемых объектов, а также получение информации о том, на какие ставки соглашаются другие инвесторы при принятии решения об инвестировании. Сочетание опыта и соотвествующей информации весьма необходимы про определении ставки капитализации.
   Безусловно, метод прямой капитализации является более простым, но он предполагает получение равного дохода от недвижимости в течении длительного периода, что весьма редко происходит. Также прямая капитализация  не позволяет учесть инвестирование в случае, если объект используется не наиболее эффективным способом.
     Метод дисконтирования решает эти проблемы, хотя обоснование стаки дисконта есть более слжная процедура, так же как и расчет реверсии, т.е. стоимости объекта в постпрогнозный период.
     Напоследок хочется отметить, что одним из очень интересных является вопрос по оценке земельного участка как незастроенного. Особенно этот вопрос все еще является непростым из-за отсутсвия рынка земли и  искусственного сдерживания развития этого рынка. Тем не менее, такая задача существет и она решается теми методами оценки, которые известны мировой оценочной науке. Одним из методов оценки, применимым на ныненшем этапе в Украине, есть метод остатка для земли, который состоит в комбинировании метода аналогов или метода доходности с методом затрат. Т.е. вначале оценивается весь объект недвижимости в целом исходя из метода аналогов или доходности,  затем из полученного значения вычитают остаточную стоимость возмещения улучшений а разницу приписывают стоимости земли. К затратам относят реальные платежи за землю в виде арендной или любой другой платы. При оценке земельного участка как незастроенного оценивают его наиболее эффективное использование путем анализа стоимости при различных видах использования этого участка с учетом ограничений на физическую осуществимость, юридическую законность, зонирование территорий и т.д.  
       Несмотря не потенциальную возможность приватизации городских земель, количество транзакций такого рода сегодня в Киеве весьма мало. Более того, большая часть инвесторов, приватизировавших земельные участки в Киеве, выполнило это под далением Киевской администрации, без особого желания приватизации этих земель. Это связано с тем, что земельные отношения на нынешнем этапе весьма своеобразны, а выплняя оценки земли мы убеждаемся в нецелесообразности ее приватизации: аренда для инвесторов оказывается намного выгоднее приватизации, так как арендные ставки для земли сегодня в Киеве иногда ниже размера земельного налога, обязательства по которому возникают после приватизации.
        Подытоживая хочется отметить, что сегодня в Киеве создались хорошие условия для инвестиций в рынок недвижимости и хотелось бы чтобы потенциальные инвесторы принимали грамотные решения, основанные на профессиональном исследовании и прогнозировании этого рынка. 
   
      
       

news

Контакты:

Адрес:
Ул. Саперно-слободская 22.
Киев. Украина 03039
Телефон/факс:
+38 044 583 0687
Мобильный:
2011 © Перепечатка, воспроизведение в любой форме, в том числе и в переводе, в любых СМИ, в том числе в Интернете возможна только с письменного разрешения.
Tel: +38 044 583 0687 (multi-channel);   mobile : +38 095 083 7504 +38 067 942 31 69